禁止する
短期宿泊を禁じる別荘地は、家とオーナー様を支えうる収入の道を閉ざします。価値は眠ったまま、家はオーナー様の負担のもとで古びていきます。
民泊コンサルティング／運営受託 ・ 日本の別荘地
日本の別荘地に、次の時代を。
三華は、日本各地の別荘地・リゾートコミュニティ・ヴィラ開発地において、住宅宿泊事業（民泊）の仕組みを設計し、その運営を担う会社です。専門性があり、収益性があり、適法な運営によって、貸し出すオーナー様、貸し出さないオーナー様、そして別荘地そのものを、同時に守ります。
- 別荘地が拓かれた時代
- 1960〜90年代
- 設計の起点となる上限
- 年間180日
- 別荘地に対する責任の所在
- 運営者は一者
私たちが解こうとしている課題
良質な別荘が、年に十一か月、閉じたままになっている。
1960年代から1990年代初頭にかけて、富士五湖、軽井沢、箱根、伊豆、那須をはじめとする各地の山あいに、数えきれないほどの別荘地が拓かれました。企業は保養所として、ご家族は毎夏帰る家として、別荘を買い求めました。道路を維持し、クラブハウスを運営し、地域全体をまとめる管理会社も、こうした共同体とともに育ちました。
時代は変わります。創設期のオーナー様の多くは、いま七十代、八十代を迎えています。お子様の世代は東京や大阪で生活を築き、仕事の合間に、年に一度訪れるかどうか。かつて夏で満ちていた家が、十一か月のあいだ閉ざされたままになります。そして閉ざされた山の家は、確実に傷みます。一月には配管が凍り、六月には湿気が回り、秋には天井裏に動物が入ります。
これは別荘地そのものの問題ではありません。建物の質はしばしば非常に高く、ゲート管理の敷地に戸建てが建ち、標高があり、国内でも指折りの風景のなかにあり、しかも四千万人が暮らす都市圏から三時間以内にあります。家はよく建てられ、共同体は丁寧につくられました。必要なのは建て替えではありません。これまでの使い方に加えて、もうひとつの使い方です。
短期宿泊が、その新しい使い方です。2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊法）により、住宅は年間180日まで有償で宿泊客を迎えられるようになりました。別荘地にとって、この計算は静かに、しかし決定的に効きます。収益を生む家は、維持費が負担から投資に変わります。賃料収入のあるオーナー様は、ご家族の家を手放さずに済みます。そしてゲストのいる家は、誰かが暖め、風を通し、点検し、手をかけている家です。
それでも、多くの別荘地は二つの道のどちらかを選んでいます。いずれも共同体に負担を残し、二つ目のほうが代償は大きくなります。
仕組みを持たない
仕組みのないまま短期宿泊を認めれば、住民の誰もが恐れているとおりのことが起こります。オーナー様が個々に掲載し、それぞれの基準、それぞれの鍵の受け渡し、それぞれの「この家は何人まで」という判断で運用する。ゲストを審査する人はいません。夜遅くまでテラスに人が残っていても、電話に出る人はいません。貸し出しを望まなかった住民が迷惑を引き受け、別荘地が評判を引き受け、そして数年のうちに、総会が全員分の許可を取り消します。多くの場合、ごく一部の行いを理由に。
いずれの場合も、原因は同じところにあります。ゲストでも、法律でもありません。責任を負う運営者が、一者もいないことです。
三華は、その運営者です。私たちは民泊運営のコンサルティングと運営受託を行う会社として、日本各地の別荘地とともに、専門的で、収益性があり、適法な運営を築いています。登記社名は三華開発合同会社。日本の合同会社であり、代表社員はユカ・デュプレシーです。
対象となるお客様
四つの立場、共通する一つの利害。
私有の別荘地における短期宿泊は、別荘地の条件のもとで行われるか、ばらばらに行われるかのどちらかです。私たちがご一緒するどの立場の方も、前者に利害を持っておられます。
01
別荘地管理会社・開発事業者
リゾートコミュニティの管理者は、この問題全体の鍵を握っています。私たちは、責任の所在が一つに定まった規律ある運営によって、別荘地の財務と評判を強くしたいとお考えの管理会社とご一緒します。管理会社にとってそれは、活動的で関与の深いオーナー層をいかに保つかという、かねてからの課題への現実的な答えでもあります。
02
管理組合
民泊を認めるかどうかを検討されている共同体です。組合が必要としているのは、たいていの場合、熱意ではありません。枠組みです。1985年に静けさを求めてこの土地を買われた住民を守る規則。何かが起きたときに誰が責任を負うのかという明確な答え。そして、よく聞く失敗談を伴わずに実現できるという、他所での実例。私たちは枠組みをご用意し、その規則が指し示す当事者として、自ら責任を負います。
03
個人オーナー様
私たちが運営する別荘地の中で、ご自身は一切手を動かさずに、別荘を事業として本格的に運営したいとお考えの方です。創設期からのご家族が、いまも愛着のある家の維持を支えるために。相続された方が、売るか持ち続けるかを決めるために。あるいは単に、家が費用ばかりかかる状態を終わらせるために。
04
投資家の皆様
賃料収入を目的にリゾート物件を取得される方です。ご購入の日から、許認可、整備、開業、運営までを一貫してお引き受けします。ご契約の前に、判断の根拠としていただける収益予測をお出しします。
業務内容
互いを律する、二つの実務。
コンサルティングが運営を設計し、運営受託がそれを実行します。コンサルタントとしてお勧めすることは、すべて運営者として自ら成立させてきたことです。助言だけを行う立場では保ちようのない誠実さが、そこから生まれます。
コンサルティング
単純に聞こえて、単純ではない問い。
最初のゲストを迎える前に、別荘地は四つの問いに実質的な答えを出す必要があります。
どの物件が、本当に適しているのか。
適性は、法的・物理的・商業的の三つが同時に問われます。構造が完璧でも、避難経路で不適合になる家があります。すべての検査を通っても、八人が眠れて駐車が一台なら、貸出物件としては弱いのです。
別荘地自身の規則には、何を書くべきか。
国の法律は外枠にすぎません。実際に運営の成否を決めるのは、別荘地の管理規約と使用細則です。誰が運営できるのか。ゲストをどう審査するのか。駐車はどこか。何時に音を止めるのか。ごみはどう分けるのか。近隣はどこへ連絡するのか。そして、基準を守れない運営者はどうなるのか。私たちは、三つの方向に同時に耐える枠組みを起案します。住民が受け入れられること、別荘地が執行できること、専門の運営者が実務として回せること。物件の清掃を一度も回したことのない法律家が書いた規則は三つ目で、運営者だけで書いた規則は一つ目で、それぞれ破綻します。
正直な収益の数字は、いくらか。
物件ごとに、その土地の実際の市場データに基づいて、年間180日の上限のもとで収益性を試算します。通年稼働という絵に描いた前提ではありません。オーナー様は、本当の数字を示されたときに良いご判断をなさいます。誇張した予測で始めた運営は二度失敗します。最初は財務で、次に評判で。
現場は、どう回るのか。
最寄りの業務用クリーニングまで九十分という場所での清掃。標高のある土地でのリネン物流。フロントのない施設での入退室管理。最寄りの病院が山の向こうにある場所での緊急対応。運営の設計は、その土地の実際に合わせるほかありません。そして私たちが知っていることの多くは、現場で、苦労して覚えたものです。
運営受託
お引き受けした別荘地は、私たちが回します。
私たちは別荘地の運営会社として機能します。責任の所在が一つに定まった運営者として、すべての貸出物件を単一の基準で運営します。お預かりする一軒ごとに、その家の事業運営のすべてを引き受けます。
届け出る。
住宅宿泊事業法に基づく都道府県への届出、消防設備工事と法令適合の取得、そして別荘地の承認手続き。運営開始後は、宿泊者名簿、2か月ごとの宿泊日数報告、180日上限に対する残日数の管理によって、その届出を維持します。
整える。
別荘は、所有されるご家族のために設えられています。宿泊料をお支払いになるゲストは、ご家族ではありません。私物を施錠して収め、傷んだ家具を入れ替え、ゲストが肌に触れるものはすべて業務用の品質へ。数の揃った食器、きちんとした調理器具、定期交換のホテル仕様リネン、アメニティ一式。そのうえでプロによる撮影を行います。一枚目の写真は、ゲストがそこで指を止めるかどうかを決める唯一のカットです。三十通りに撮って、一枚を選ぶだけの価値があります。
売る。
日本語と英語の双方をネイティブ水準で書いた掲載文を、海外プラットフォームと、海外プラットフォームでは届かない国内チャネルの双方へ配信し、カレンダーを同期します。加えて自社直販。料金は動的に設定し、需要、予約の入り方、季節に応じて継続的に見直します。上限があるということは、使う一泊はすべて、使う価値のある一泊でなければならないということです。繁忙期はその価値どおりに値付けし、単価の低い端境期の夜は意図的に閉じておきます。
もてなす。
日本語と英語でのゲスト対応を週7日、最初のお問い合わせからチェックアウト後のレビューまで。ゲストの審査は、到着後ではなく予約確定の前に行います。チェックインはスマートロックによる非対面方式で、暗証番号は予約ごとに発行され、チェックアウトとともに失効します。鍵が人の手に渡ることはなく、番号がゲストより長く生き残ることもありません。すべてのゲストに、到着前に、住まいの使い方、別荘地の行動規則、駐車の要件、ごみの分別を、それぞれの言語でお渡しします。滞在中の連絡先は一つ、24時間つながります。そしてそれは私たちの番号であって、オーナー様のものでも、ご近所のものでもありません。
保つ。
清掃は記憶ではなく書面の仕様書に従い、仕上がりを写真で確認します。リネンとタオルはホテル用リネン業者から定期ローテーションで供給し、現地では洗濯しません。修繕は、電気、給排水、空調、造園の信頼できる地域業者網を通じて行い、取り決めた金額を超えるものは着工前にお見積りをお出しします。家は滞在の合間と、閉じている月のあいだも点検します。山岳気候では、私たちが提供する最も価値ある役務は、結局のところ定期的にそこに人がいることかもしれません。三月に大きな問題を見つけるのではなく、十一月に小さな問題に気づく人がいる、ということです。
報告する。
毎月、予約ごとの明細、宿泊売上の総額、プラットフォーム手数料、当社の報酬、そして領収書を添えたすべての実費を記載した報告書をお渡しします。ご送金は翌月15日まで。報告書と報告書のあいだも、オーナーポータルでカレンダー、当月までの売上、これからのご到着、ゲストのレビューをリアルタイムでご確認いただけます。ご自身の家の状況を知るために、三十日お待ちいただく必要はありません。
そのすべてを通じて、別荘はオーナー様のもの。ご自身のご利用もそのまま。そして、それ以外を考えなくてよくなります。
運営の原則
すべての土台にある、六つの約束。
住民が「続けよう」と票を投じる運営と、「やめよう」と票を投じる運営を分けるのは、この六つです。
運営者は一者、基準は一つ
別荘地を訪れるすべてのゲストが、同じ審査を経て、同じ規則のもとに滞在し、同じ一者の責任のもとにあります。夜十一時に何かが起きたとき、それが誰の問題かを問う必要はありません。
既存の住民が最優先
皆様はこの共同体に、静けさを求めて入られました。その信頼こそが、運営全体の立つ地面です。ですから設計は住民の側から始めます。実効性のある行動規則、車両の登録、徹底したごみの扱い、意味のある静粛時間、そしてゲストだけでなくご近所が掛けられる24時間の連絡先。共同体が歓迎する運営は、何十年も続きます。かろうじて黙認されているだけの運営は、続きません。
適法であることが商品
無届の運営が珍しくない市場では、完全で目に見える適法性は、費用項目ではなく競争上の位置です。すべての物件を届け出て、消防適合を取り、期日どおりに報告し、180日の上限の内に収めます。別荘地とオーナー様が私たちから買っておられるのは、予約ではありません。この運営が後から自分たちを傷つけることはない、という確信です。
正直な表示
すべての掲載が、その物件の実際を書きます。本当の眺望、本当の定員、本当のアクセス、本当の制約。到着して掲載どおりだったゲストは、満足して帰り、また訪れ、人に話します。落胆したゲストの上に成り立つやり方は、この事業には存在しません。
価値を守る。奪わない。
運営の評価軸は、始めたときより別荘地を価値あるものにしてお返しできたかどうかです。手入れされ、人のいる家。改修を支える賃料収入。自ら維持できるようになったことで、ご家族の手に残る物件。物件価格の重荷ではなく支えとなる、貸出の評判。どの運営者もこの基準で測られることを受け入れるべきですし、私たちは受け入れます。
安全と防犯は設備である
物理的な鍵は一本も出回りません。滞在ごとに失効する暗証番号。予約確定前の本人確認。全戸に掲示する日英の緊急時手順。消防設備は最低基準ではなく、認定基準で。これらはゲストに向けて宣伝することではありません。そして、別荘地が私たちを受け入れてくださる理由は、そのすべてです。
制度の枠組み
年間180日は、障害ではなく設計条件です。
民泊法は、届出住宅が有償で宿泊させられる日数を暦年で180日までと定め、宿泊者名簿の作成と、2か月ごとの都道府県への報告を求めています。上限は硬く、超過すれば届出そのものが危うくなります。
半年の営業で一年分の収益を生まなければならない。この条件が、上質な運営に必要な規律をそのまま強制します。意味のある夜に集中し、その価値どおりに値付けし、365日営業する事業者が追わざるをえない安い数量を断る。制約は、真剣に受け止めれば、それがない場合よりも良い事業をつくります。
この四つの対話はいずれも日本語で、対面で、しかも「まずあなたが誰なのか」を知りたい相手と行われます。その関係を年々担い続けることは、お客様が対価をお支払いになっているものの中核であり、どんなプラットフォームやソフトウェアの契約でも置き換えられない部分です。
独立して動く、四つの層
- 国の住宅宿泊事業法
- 都道府県の指導
- 市町村の消防法令
- 各別荘地の管理規約・使用細則
契約条件
本当の数字を、最初に一度だけ。
コンサルティングは案件ごとにお見積りします。事業性調査、規則の設計、管理組合対応、運営体制の立ち上げ。運営受託は、公表した条件で承ります。
宿泊売上の25%
宿泊売上に対してのみ申し受けます。
清掃料は差し引きゼロ
各サイト上でゲストから収受し、清掃業者への支払いと相殺します。報告書には両方が記載され、差し引きはゼロになります。
実費は原価のまま
リネンから電球、届出費用まで、当社が支払った額のまま、領収書を添えてご請求します。上乗せは、どこにもありません。
運営期間中は専任
ご契約中のオーナー様は、ご自身での掲載や個別のご予約受付はできません。理由は地味なものです。同じカレンダーを二者が販売すれば、重複予約、ゲストのキャンセル、そしてその失敗より長く残るプラットフォームからの制裁が生じるからです。
オーナー様のご利用は無償で確保
余裕をもってご連絡いただければ、ご希望の日程を押さえます。上限により、そもそも年の半分以上はゲストを受け入れませんので、ご利用は収益への影響がほとんどない時期に組み込みます。
表向きの料率を低く提示し、清掃・リネン・修繕の利ざやで差額を回収する事業者もあります。私たちは本当の数字を最初に一度だけ提示し、毎月の報告書でそれを確かめていただくほうを選びます。
何より、それはオーナー様の家です。この運営のすべては、その家を持つことが再び喜びになるために存在しています。
事例
芙蓉台別荘地 ― モデルの実証。
山梨県、山中湖を見下ろす標高およそ1,100メートル、富士山北麓に位置する、戸建て別荘のゲート管理型リゾートコミュニティです。
芙蓉台は1960年代から、東京の避暑地として開発されました。都心から二〜三時間。その価値を支えているのは、単純な物理的事実です。八月に都心が35℃のとき、この別荘地は25℃前後にあります。つまりここは、ここまで述べてきたとおりの共同体であり、同じ歴史と、同じ可能性を持っています。
三華は、この別荘地における短期宿泊管理の独占的な受託権を有しています。芙蓉台の民泊物件はすべて、一つの基準、一つのゲスト行動規則、そして責任を負う一者の運営者のもとにあります。
三つの立地。それぞれ、実際に提供できるものに基づいて値付けする。
富士山ビュー
富士山を直接望める区画です。別荘地で最も希少な立地であり、ゲストがそのために足を運ぶ眺望です。
山中湖ビュー
湖と眼下の谷を望みます。季節ごとに水面の表情が変わります。
フォレストビュー
木立に囲まれた区画です。より静かで、より私的。山の眺望としてではなく、そのものとしてご案内します。
一軒ごとに評価し、撮影し、その家が実際に提供できるものに基づいて値付けします。ゲストは、約束されたとおりのものに出会います。
カレンダーは、山中湖の需要サイクルに沿って組む
- 4月 桜
- 4月下旬〜5月上旬 ゴールデンウィーク
- 7月〜8月 夏休みとお盆
- 10月下旬〜11月 紅葉
- 12月下旬 年末年始
- 1月下旬〜2月 ダイヤモンド富士
端境期の夜は、180日という予算を守るために閉じておきます。ダイヤモンド富士の時期には、太陽が山頂へ沈み、湖畔に撮影者が集まります。
現地で回る、運営の全体
物件ごとの都道府県への届出と消防適合、ホテル基準の整備、海外および国内チャネルへの日英掲載、動的な料金設定、スマートロックによる入退室、仕様書に基づく清掃と写真による確認、業務用リネンの定期交換、そしてオーナーポータルを備えた毎月のご報告。
運営体制
代表社員 ユカ・デュプレシー
ユカ・デュプレシーは日本人であり、日本に居住し、行政への届出、オーナー様との関係、別荘地との交渉を自ら担っています。決定的な対話が、日本語で、対面で、何か月もかけて行われるこの事業では、どのような仕組みよりもそれが効きます。
運営側には、宿泊事業の所有・運営の経験があります。タイ・パンガン島で2件のリゾートを自ら所有し運営した経験、そして法務の専門教育を含みます。
私たち自身もリゾート別荘地の所有者です。そのことが、有用な規律を課します。お客様の家に求める基準は、すべてまず自分たちの家に課したものであり、オーナー様にご検討いただくリスクは、すべて自分たちの資金で引き受けてきたものです。
お問い合わせ
別荘地を運営されている方、管理組合に関わる方、その中に家をお持ちの方へ。
コンサルティングのご相談は、別荘地の状況と必要とされていることを伺うところから始まります。私たちが運営する別荘地の中に家をお持ちの個人オーナー様には、まず現地を訪問し、書面での評価と、その家に固有の収益予測をお出しします。
- 登記社名
- 三華開発合同会社
- 代表社員
- ユカ・デュプレシー
- 対応言語
- 日本語・英語